Ипотечный калькулятор

Для чего нужен ипотечный калькулятор?

Ипотечный калькулятор дает наглядную оценку финансовых возможностей потенциального заемщика. Покупка квартиры – это крупное и обязывающее приобретение, к которому нельзя подходить без определенной подготовки. Важно не только оценить возможность выплаты ежемесячных платежей, но также учитывать бюджет на повседневные расходы. Питание, коммунальные платежи, траты на образование, одежду, лекарства и другие важные аспекты в жизни.

Калькулятор ипотеки выдаст график ежемесячных платежей с учетом срока кредитования, процентной ставки банка и суммы первоначального взноса. При помощи ипотечного кредитного калькулятора также вычисляется сумма переплат за весь срок кредитования.

Какие данные нужны для расчета ипотеки?

При помощи математических формул ипотечный кредитный калькулятор выдает расчет – ежемесячный платеж и сумма основного долга с процентами. Для этого необходимо внести несколько значений:

• стоимость квартиры;
• первоначальный взнос. Чем выше сумма первоначального взноса, тем меньше основная сумма долга. А значит, и переплата банку значительно снизится. Минимальный размер взноса фиксирует банк. Он может разниться в зависимости от того, какая недвижимость приобретается – вторичное жилье или новостройка. В качестве первоначального взноса могут быть личные накопления, материнский капитал или определенные жилищные сертификаты. Их можно суммировать;
• кредитная процентная ставка. При ипотечном кредитовании проценты начисляются ежедневно на остаток всей суммы ипотеки. Пример: при ставке в 18% рассчитываем по формуле 18% ÷ 12 месяцев ÷ 30 дней = 0,05%. Такой процент начисляется на каждый день.
• срок кредитования. Чем меньше срок, тем меньше переплата банку по процентам.

Обратите внимание, что каждый банк вводит комиссии за определенные услуги. Это следует уточнять напрямую у менеджера банка.

Дополнительные расходы при покупке квартиры

Кроме того, в бюджет следует включить следующие дополнительные расходы при покупке квартиры:

• оценка недвижимости экспертами;
• страхование жизни и жилья (заемщик может отказаться, но есть риск, что банк в таком случае увеличит ставку по кредиту);
• необходимые госпошлины при оформлении недвижимости (регистрация права собственности, регистрация обременения (ипотеки);
• составление договора купли-продажи;
• открытие аккредитива или банковской ячейки.

Если квартира оформляется в собственность нескольких владельцев, рассчитать долю каждого можно с помощью калькулятора долей в квартире.

Как составляется график ипотечных платежей?

Ежемесячный платеж делится на две части – это погашение основного долга и проценты. Проценты начисляются на остаток долга, поэтому их сумма может меняться. И по этой причине первую часть срока большая часть денег идет на выплату процентов. Чем меньше основной долг, тем меньше процентные начисления.

Аннуитетный и дифференцированный платеж

Существует два вида платежей – аннуитетный и дифференцированный. Банки используют первый вариант, когда размер ежемесячного платежа фиксируется на весь срок кредитования.

Аннуитетный платеж

У аннуитетного платежа есть преимущества и недостатки.

Плюс: сумма ежемесячного платежа всегда одна и та же. Это позволяет планировать свои расходы и сохранить стабильность общего бюджета. Чтобы сопоставить размер платежа с ежемесячным доходом, можно предварительно рассчитать зарплату с помощью калькулятора зарплаты.

Минус: в начале долга большая часть взноса уходит на оплату процентов, основная сумма кредитования гасится минимально. Лишь к концу погашения ипотеки, когда размер основного долга уменьшился, почти вся часть платежа уходит на оплату остатка кредита.

Дифференцированный платеж

Дифференцированные платежи используются редко. В этом случае нужно быть уверенным в своей финансовой стабильности. Первоначально ежемесячные платежи очень большие и снижаются к окончанию срока кредитования. В этом случае переплата составляет меньшую часть, так как тело кредита погашается быстрее. Но такая форма платежа не приветствуется банками, получить одобрение сложно. Обычно дифференцированные платежи используются в бизнесе.

Получается, что дифференцированные платежи выгоднее, но аннуитетные – удобнее.

Как рассчитать ежемесячный платеж?

Формула

Размер аннуитетного платежа рассчитывается по формуле.

Где A – это сумма ежемесячного платежа, Х – сумма кредита, r - ставка за месяц (годовая ставка / 12 / 100), n - срок кредита в месяцах.

Пример

Заемщик оформил ипотеку в 700 000 рублей под 15% годовых на 5 лет (60 месяцев). Считаем по формуле:

Для начала определим месячную ставку: r = 15%/12/100 = 0, 0125.

Считаем по формуле:

700 000 × ((0,0125 × (1 + 0,0125)^60) / ((1 + 0,0125)^60 − 1)) = 16 653

Таким образом, ежемесячный платеж составит 16 653 рубля.

Как узнать сумму переплаты по ипотеке?

Решить вопрос с переплатой предлагаем на простом примере.

• Стоимость жилья: 7 млн рублей.
• Сумма первоначального взноса: 2 млн рублей.
• Сумма кредита: 5 млн рублей.
• Процентная ставка: 15% годовых.
• Срок кредитования: 30 лет.
• Ежемесячный платеж: 63 222 рубля.

Для расчета используется математическая формула:

Получается: 63 222 * 360 - 5 000 000 = 17 759 990 руб. (это и есть сумма переплаты за 30 лет кредитования).

Переплата может снижаться за счет меньшего срока кредитования. Пример: заемщик взял ипотеку на 15 лет при перечисленных выше суммах и условиях.

Считаем: 69 979 (ЕП) * 180 (количество месяцев) - 5 000 000 = 7 596 220 руб (П). 

Как снизить переплату по ипотеке?

Часть переплаты по процентам можно вернуть благодаря налоговому вычету по ипотеке. Для этого нужен пакет документов для подачи в Налоговую службу (ФНС):

• справка 2-НДФЛ;
• кредитный договор с графиком ипотечных платежей;
• справка из банка об уплаченных процентах за определенный период;
• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры.

Максимальная сумма вычета – 650 тысяч рублей (при ставке НДФЛ 13%). Она состоит из двух частей:

• вычет за покупку жилья (13% от установленного лимита в 2 млн рублей) – 260 тысяч;
• вычет за проценты по ипотеке (13% от установленного лимита в 3 млн рублей) – 390 тысяч.

Рассчитать сумму возврата вы можете при помощи калькулятора налогового вычета по ипотеке.

Досрочное погашение ипотеки также снижает сумму переплаты. Но ознакомьтесь с правилами и условиями банка. Для удобного расчета используйте ипотечный калькулятор с досрочным погашением.